Huizen zijn schaars. De bouw van nieuwe huizen schiet niet heel hard op dus doorstromen is lastig.
Met enige regelmaat krijgen we mensen op gesprek over de overname van een huis in de familie. Een ouder of een grootouder heeft een huis en wil dat verkopen. Een kind of een kleinkind kan dan een mooie kans krijgen om, ondanks de moeilijke huizenmarkt, toch aan een huis te komen.
Bij de aankoop van een huis door een particulier is altijd een schriftelijke koopovereenkomst verplicht. Die kan je zelf opstellen maar dat kun je ook laten doen door een makelaar of door de notaris. In die koopovereenkomst kan je dan de nodige afspraken maken over prijs, opleveringsdatum, mee verkochte roerende zaken enzovoorts. Ook kan je ontbindende voorwaarden afspreken. Bijvoorbeeld voorbehoud voor financiering of voorbehoud verkoop eigen woning door koper of voorbehoud in verband met een nog te verrichten bouwkundige keuring. Een goede koopovereenkomst kan in geval nood bescherming bieden tegen tegenvallers.
Een verkoper is verplicht te vertellen wat hij van het pand weet maar een koper moet ook zelf informeren naar dingen die hij ziet bij de bezichtiging. Stel je ziet een vlek op het plafond die mogelijk duidt op een lekkage. Stel je als koper geen vragen en blijkt na de koop dat er inderdaad een lekkage zit dan kan het zo zijn dat je geen beroep meer kunt doen op ontbinding of schadevergoeding. Een deskundige kan hier veel leed voorkomen.
Transacties in de familie zijn voor de belastingdienst altijd een reden om extra alert te zijn. In de familie wordt meestal niet zo zakelijk gehandeld. Een ouder of een grootouder zal aan zijn kind of kleinkind waarschijnlijk niet altijd de hoofdprijs vragen.
Op het moment dat de koopprijs lager ligt dan de waarde in het economisch verkeer van de verkochte woning dan is er sprake van een gift of schenking. Er is geen verbod op het doen van een schenking maar de belastingdienst wil wel graag daar zijn graantje van meepikken in de vorm van de schenkbelasting. De overdrachtsbelasting speelt ook een rol. Die overdrachtsbelasting wordt berekend over de koopsom of de hogere waarde van de onroerende zaak.
Het is altijd verstandig om een taxatierapport te laten maken zodat de belastingdienst weet dat er geen sprake is van schenking omdat de koopprijs niet afwijkt van de getaxeerde waarde of dat we kunnen constateren dat er sprake is van een schenking omdat de woning wordt verkocht voor een te lage prijs.
Heeft u vragen over deze soort transacties dan is het verstandig om u te laten bijstaan door een deskundige op deze gebieden. Soms is dat de notaris maar soms moet u ook denken aan een bouwkundige, een belastingkundige of een fiscaal jurist. Dat kost geld maar een goed advies kan u veel geld uitsparen.
Mr M.G. (Maarten) Rijntjes
Notaris in de gemeente Eersel